상권분석 방법
제가 부동산 경매나 투자할 때 주로 사용하는 방법입니다
상권분석에 핵심과 기본은 유동인구이며
해당 상권 중에서도 어느 자리가 좋은지도 파악할 수 있습니다
추후에는 인공지능 챗봇을 활용하여 상권을 분석할 수 있는지
연구할 계획입니다
우선 제가 했던 방식을 소개하겠습니다
여러분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다
상권분석의 유동인구 분석
상권분석 하는 방법을 차근차근 설명하여 드리겠습니다
누구나 쉽게 따라할 수 있는 방법으로 알려드리겠습니다
잘 따라해 주세요
아래 링크를 클리하여 ‘나이스비즈맵’ 웹페이지로 이동합니다
위에 화면에서 ‘상권 분석하기’ 를 클릭합니다
클릭화면 아래 화면처럼 보입니다.
안보이시는 경우는 창을 최대화 하면 보입니다
왼쪽에 ‘유동인구’ 라고 적힌 그림이 보이실겁니다
유동인구를 클릭합니다
클릭했더니 아래 화면처럼 동그란 숫자표시가 많이 나옵니다
느낌 오시나요? 유동 인구 표시입니다
이제 자신이 원하는 지역에 유동인구를 봐야합니다
제가 경매에서 분석했던 상권이 있는데
경기도 파주 동패동에 있는 항아리 상권이 입니다
그 지역을 예로 들어 설명하겠습니다
아래 화면에서 빨간색 네모(지역선택) 체크한 곳을 클릭합니다
지역 선택화면이 나오는데
시/도는 경기도
시/군/구는 파주시
읍/면/동은 운정5동
선택합니다
그러면 아래와 같은 화면이 나옵니다
화면에서 화살표로 가리키는 지역이 동패동 항아리 상권 있는 곳 입니다
마우스 가운데에 있는 마우스휠을 돌려서 확대하고
빨간색 네모 체크 부분은 화면 가운데로 잘 보이게 맞춥니다
아래 화면 처럼 말입니다
잘 보이게 확대하셨으면
위에 화살표에서 가리키는 ‘현 지도에서 검색’ 클릭하여 주세요
유동인구 숫자 표시가 나오는데 마우스휠로 확대합니다
그럼 아래 그림과 같이 보일겁니다
이제 유동인구와 이동경로 분석을 할 수 있습니다
지역이 숫자 1로 표시되어 있는데 화면 왼쪽 일평균 유동인구 보시면
1은 1등급으로 5,126명 이상이라고 표시되어 있습니다
그럼 1표시된 곳이 일평균 유동인구가 5천명이상 됩니다
역세권도 아니고 번화가 중심지역도 아닌데도 5천명이면 많은겁니다
화면 가운데 있는 다이소 주변으로 색이 약간 붉은색 바탕인게 일반상업지역입니다
일반상업지역안에 상권이 형성되어 있습니다
상권 주위에 아파트 단지가 보입니다
이처럼 주위에 아파트단지가 둘러싸고 있는 형태가 항아리 상권이라 보시면 됩니다
이동경로는 위 화면에 보이는 바와 같이 1표시가 선처럼 되어 있는게
이동경로라고 보시면 됩니다
길 따라 표시가 되어 있습니다
유동인구와 이동경로를 고려하면
다이소가 있는 주위 삼거리가 제일 좋은 자리라고 볼 수 있습니다
나이스비즈맵(상권분석 서비스)이라는 사이트를 통해서 어느 정도 분석이 된 겁니다
다른 지역을 보시고 싶으면 직접 지도를 조작하시거나
지역선택에서 원하는 읍/면/동을 선택하시면 됩니다
상권에 분석에 있어서 유동인구 분석은 기본 단계입니다
유동인구부터 분석이 먼저 선행되어야 합니다
그 다음단계는 배후 세대가 어떻게 되는지
어떤 상권이 들어와 있는지
또한 상권에 있는 점포가 매출이 어느 정도 인지를 파악해야 합니다
점포 한개를 지정하여 매출이 얼마 정도 형성되어 있는지도 알 수 있습니다
인터넷을 통해서 분석이 가능한 것입니다
현장에 가보지도 않고 분석이 된 거지요~
배후 세대와 상권 형성 및 매출 분석 방법도 포스팅 하겠습니다
기다려 주세요~!!
상권분석의 용어 설명
상권
부동산용어사전에 따르면, 상권은 ‘대상 상가가 흡인할 수 있는 소비자가 있는 권역으로 상업활동을 성립시키는 지역조건이 구비된 공간적 넓이’라고 합니다
항아리 상권
특정 지역에 형성된 상권으로 더 이상 발전이나 팽창하지는 않지만 사람들이 다른 지역으로 가지 않는 상권을 말합니다. 항아리 상권은 주로 주거밀집지역, 아파트대단지 등에 둘러싸여 있거나 주거밀집구역 안에 위치한 상권입니다
일반상업지역
일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역을 말합니다. 일반상업지역에서는 다음과 같은 건축물들이 건설 가능합니다.
제 1종 근린생활시설, 제 2종 근린생활시설
문화 및 집회시설, 종교시설
판매시설, 운수시설
의료시설, 업무시설
숙박시설 등
일반상업지역에서는 건폐율은 80% 이하, 용적률은 300% 이상 1,300% 이하입니다. 일반상업지역에서는 주거용 외에 용도가 복합된 건물로 공동주택 부분의 면적이 연면적의 합계에 90% 미만인 건축물만 건설할 수 있습니다
